欧某等与北京HSBF房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

2017-07-25

当事人信息

原告欧某,男,1978105日出生。

原告刘某,女,1952922日出生。

二原告共同委托代理人宋维强,北京腾波律师事务所律师。

被告北京HSBF房地产开发有限公司,住所地北京市朝阳区西大望路23号。

法定代表人郑某某,总经理。

委托代理人张斯丝,女,19851128日出生。

 

审理经过                 

原告欧某、刘某诉被告北京HSBF房地产开发有限公司(以下简称HSBF公司)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王新东独任审判,公开开庭进行了审理。本案原告欧某、刘某的委托代理人宋维强,被告HSBF公司的委托代理人张斯丝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

 

原告诉称

原告欧某、刘某诉称:201114日,我们与被告公司签订了关于购买北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H2#商务楼XX号房屋的《商品房预售合同》。合同签订后,我们依约履行了合同相关合同义务。根据合同约定,被告公司应于2012831日前交付该商品房。直至20131月下旬,我们才收到被告公司寄出的收房通知书,定于2013125日至27日办理收楼手续。根据本合同第十三条第12)约定,逾期超过120日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。另根据合同附件十补充协议第八条约定,合同约定的退房事由发生的,买受人应当在知道或应当知道该事由之日发生后30日内提出书面退房申请,买受人在此期间不提出的,视为不退房。我们按照合同约定于2013年1月27日向被告公司提交了退房申请书,由被告公司工作人员隋某签收,被告公司依约应当返还购房款并支付违约金。另外,我们在签订合同时,向被告公司缴纳了与该房屋相关的宽带初装费500元、印花税1299元、产权代办费1000元,这些费用被告公司应当返还。依照合同约定,被告公司应当于2013227日前向我们返还购房款2596251元,但被告公司至今未予返还,应赔偿以2596251元为基数,自2013227日起计算至实际返还之日止按同期中国人民银行贷款利率计算所得之利息损失。经与被告公司协商未果,我们依据合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、民事诉讼法等相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼,要求判令:1、解除双方签订的《北京市商品房预售合同》,被告公司返还购房款2596251元;2、被告公司返还代收的宽带初装费500元、印花税1299元、产权代办费1000元;3、被告公司支付违约金51981元;4、被告公司赔偿利息损失(以2596251元购房款为计算基数,自2013227日起计算至实际返还之日,按中国人民银行同期贷款利率计算);5、被告公司负担本案诉讼费用。

 

被告HSBF公司辩称:

1、本着合同继续履行、保护交易的原则,我公司不同意解除合同,这与保护市场、促进交易也是一致的。逾期交房的原因是由于交房期限届至时,涉案房屋的装修未达到合同约定的交付条件,我公司积极与装修方进行协商,希望装修方对装修予以完善,在房价继续上涨的趋势下,合同继续履行也更有利于维护业主的利益。2、宽带初装费是广东盈信公司收取的,印花税是我公司代收交给国家的,产权代办费是阳光律师事务所收取的,因此我公司不同意返还上述税费。3、我方不同意解除合同,因此我方支付违约金也无从谈起。4、因违约金和利息损失都属损害赔偿的性质,而违约金和损害赔偿不能一并主张,因此我公司不同意支付利息损失。综上,我公司不同意二原告的全部诉讼请求。

 

经审理查明:

201114日,欧某、刘某与HSBF公司签订了《商品房预售合同》,约定欧某、刘某购买HSBF公司开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H2#商务楼XX号房屋一套,房屋预测建筑面积为108.27平方米,其中套内建筑面积为85.13平方米,按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米30497.49元,房款共计2596251元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定,买受人欧某、刘某采用商业贷款方式支付房款,于2011111日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期房款,即778876元(含定金2万元),买受人未按以上约定付款的,视为违约,出卖人有权解除买卖合同,并没收定金。于201144日前(含当日)缴付总房款的20.31%,即527375元整。其余房款129万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。……合同第十二条交付条件约定,出卖人应当在2012831日前向买受人交付该商品房,该商品房交付时应当符合下列第123项所列条件,该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》(该表适用于200611日起进行住宅工程竣工验收的房屋)。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表,第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;第3项条件为满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。……合同第十四条逾期交房责任约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理,第1种方式为:逾期超过120日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十补充协议第八条约定,合同约定的退房事由发生的,买受人应当在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请,买受人在此期间不提出的,视为不退房,预售合同对此期限另有约定的除外。

上述预售合同签订后,欧某、刘某于201114日向HSBF公司交纳首期房款1306251元,并向HSBF公司交纳印花税1299元、产权代办费1000元,向广东盈信信息投资有限公司北京分公司交纳宽带初装费500元。2012年,HSBF公司与欧某、刘某签订了《补充协议》,约定将上述预售合同第六条约定的付款方式变更为:乙方采用一次性付款方式付款,于201144日前交付总房款的50.31%,即1306251元,于201217日前付清总房款的49.69%,即129万元。附件五付款方式及期限的约定变更为:按第1种方式付款,即乙方应按附件五一次性付款的约定来履行合同。本协议与原合同约定不一致的,以本协议为准,本协议未约定事项执行原合同中相关约定。201217日,欧某、刘某向HSBF公司支付房款129万元。

HSBF公司未按照合同约定的交付期限于2012831日前向欧某、刘某交付该商品房。2013119日,HSBF公司通过特快专递向欧某、刘某寄送了交楼通知书,主要内容为通知欧某、刘某于2013125日至同年127日办理收房手续。欧某、刘某收到该交楼通知书。

欧某、刘某于2013127日向HSBF公司递交了退房申请通知,HSBF公司的客服人员隋某签收了该退房申请通知,该通知主要内容为:预售合同约定的交房时间为2012831日,但实际交楼时间迟延到2013125日,逾期交房超过了120天,根据合同第十四条约定,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还全部已付款,并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。据此,买受人提出退房,即于2013227日前退还买受人全部已付款,并按已付款的2%向买受人支付违约金。

上述事实,有北京市商品房预售合同、补充协议、购房款发票、印花税票据、宽带初装费票据、产权代办费票据、退房申请通知、交楼通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

 

本院认为

本院认为:依法成立的合同具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。根据双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议,系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,因此应系有效协议,双方均应根据合同约定全面履行各自义务。欧某、刘某作为买受人,按照预售合同及补充协议的约定,履行了支付房款的义务,HSBF公司作为出卖人,应当按照合同约定的交付时间,将涉诉房屋交付给欧某、刘某,HSBF公司未按照合同约定的交付期限即2012831日前将房屋交付给欧某、刘某,HSBF公司的逾期交房行为构成了违约。根据预售合同第十四条逾期交房的约定,HSBF公司逾期交房超过120日的,欧某、刘某有权要求解除合同,欧某、刘某按照附件十补充协议第八条约定,在退房事由发生后30日内,向HSBF公司提交了书面退房申请,提出了退房要求,故对欧某、刘某要求解除双方签订的预售合同的诉讼请求,本院予以支持。

预售合同解除后,HSBF公司应当将欧某、刘某交付的房款退还给欧某、刘某,故对欧某、刘某要求HSBF公司退还房款的诉讼请求,本院予以支持。根据预售合同第十四条的约定,HSBF公司的逾期交房行为构成了违约,欧某、刘某选择解除合同,因此HSBF公司应当按照约定向欧某、刘某支付已付款的2%的违约金,故对欧某、刘某要求HSBF公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院亦予以支持。因本案合同的解除系因HSBF公司的逾期交房违约行为所致,故HSBF公司应当赔偿欧某、刘某的利息损失,欧某、刘某要求HSBF公司自2013227日起计算至实际返还之日,按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿利息损失的诉讼请求,理由正当,本院予以支持。双方的预售合同解除,HSBF公司应当将欧某、刘某交纳的印花税、产权代办费退还给欧某、刘某,但因宽带初装费并非HSBF公司收取,因此对欧某、刘某要求HSBF公司退还宽带初装费的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定,判决如下:

 

判决结果

一、解除原告欧某、刘某与被告北京HSBF房地产开发有限公司于二0一一年一月四日签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y1129626);

二、被告北京HSBF房地产开发有限公司退还原告欧某、刘某房款人民币二百五十九万六千二百五十一元,于本判决生效之日起十日内执行清;

三、被告北京HSBF房地产开发有限公司赔偿原告欧某、刘某利息损失(以购房款人民币二百五十九万六千二百五十一元为计算基数,自二0一三年二月二十七日起计算至实际给付之日,按照中国人民银行同期贷款利率标准计算),于本判决生效之日起十日内执行清;

四、被告北京HSBF房地产开发有限公司支付原告欧某、刘某逾期交房违约金人民币五万一千九百八十一元,于本判决生效之日起十日内执行清;

五、被告北京HSBF房地产开发有限公司退还原告欧某、刘某印花税人民币一千二百九十九元、产权代办费人民币一千元,于本判决生效之日起十日内执行清;

六、驳回原告欧某、刘某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千一百六十八元,由被告北京HSBF房地产开发有限公司负担,于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。因北京市中级人民法院从二0一三年八月二十一日起进行管辖调整,不服本判决的,二0一三年八月二十一日前,可向北京市第二中级人民法院提出上诉;二0一三年八月二十一日后,可向北京市第三中级人民法院提出上诉。双方当事人均提起上诉的,以先提起的时间确定管辖法院。

 

审判人员

审判员王新东

裁判日期

Ο一三年八月十四日

书记员

书记员徐晶


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