中彬律师成功代理一起北京房屋买卖合同纠纷案，为客户争取120万元违约金
孙艳等与吴炜炜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
（2018）京02民终5152号
2018年08月28日
案由
房屋买卖合同纠纷
审理程序
二审
审判人员
王佳 王金龙 霍翠玲
当事人信息
上诉人（原审被告）：孙艳，女，1973年9月19日出生，X族。
被上诉人（原审原告）：吴炜炜，女，1986年12月30日出生，。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，执行董事。
委托诉讼代理人：吕洪亮，男，北京中融信融资担保有限公司法务专员。
委托诉讼代理人：杨英颢，男，北京中融信融资担保有限公司法务专员。
原审第三人：链家网（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：彭永东，执行董事。
委托诉讼代理人：吕洪亮，男，北京中融信融资担保有限公司法务专员（由北京中融信融资担保有限公司推荐）。
原审第三人：北京理房通支付科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。
法定代表人：单一刚，执行董事。
委托诉讼代理人：王辛梓，女，北京理房通支付科技有限公司法务主管。
案件概述
上诉人孙艳因与被上诉人吴炜炜、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家经纪公司）、原审第三人北京中融信融资担保有限公司（简称中融信公司）、原审第三人链家网（北京）科技有限公司（简称链家网公司）、原审第三人北京理房通支付科技有限公司（简称理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人主张
孙艳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判链家经纪公司承担违约赔偿责任。事实和理由：一审法院认定事实不清，链家经纪公司应当按照合同约定承担未能垫资赎楼的违约责任，孙艳积极促成房屋买卖合同的履行，不存在擅自涨价的根本违约行为；吴炜炜所谓的损失是其单方面的主动要求解除合同所造成的，与孙艳无关。
吴炜炜辩称，同意一审判决，不同意孙艳的上诉请求。
链家经纪公司述称，同意一审判决，不同意孙艳的上诉请求。
中融信公司述称，一审判决和孙艳的上诉请求与我公司无关。
链家网公司述称，一审判决和孙艳的上诉请求与我公司无关。
理房通公司述称，同意一审判决，孙艳的上诉请求与我公司无关。
当事人一审主张
吴炜炜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除吴炜炜、孙艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.依法判令孙艳向吴炜炜单倍返还定金50万元；3.依法判令孙艳返还吴炜炜居间服务费13.2万元、保障服务费2.19万元、评估费600元，同时判令孙艳向吴炜炜赔偿上述款项自支付之日起至孙艳偿还之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失；4.依法判令孙艳向吴炜炜支付违约金120万元；5.依法判令孙艳赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元。
一审法院查明
一审法院认定事实：2015年11月14日，孙艳（出卖人）与吴炜炜（买受人）经链家经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为宣武区（现为西城区）XXX305号二区5、7、8号楼8号楼19A（简称涉案房屋）。第二条房屋权属情况。房屋性质为商品房，房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2015年10月2日，出卖人应于2016年2月29日前办理抵押注销手续。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）该房屋成交价格为5000000元。（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1000000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金500000元，直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为3500000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人应当按照补充协议约定时间内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。
同日，孙艳（甲方、出卖方）、吴炜炜（乙方、买受方）、链家经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格。交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计600万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2015年11月14日将第1笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年11月21日将第2笔定金30万元以理房通托管的方式支付甲方；（3）乙方于2015年12月15日前将第3笔定金18万元以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年2月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，且甲方最迟于2016年3月20日前办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于2016年3月20日前将第1笔首付款150万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月20日前将第2笔首付款48万元整以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。甲乙双方同意在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金。8、物业交割。第三条关于交易房屋学区情况的约定。第四条税费的承担。第五条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第六条其他。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、甲乙双方协商一致交房时间定为丙方为甲方赎楼垫资前3个工作日内。2、若丙方核实甲方房屋不符合理房通划转合验划转条件，三方协商一致互不承担违约责任，甲方收取的定金应与退还乙方。
同日，孙艳、吴炜炜、链家经纪公司签订《居间服务合同》，约定：链家经纪公司为孙艳与吴炜炜之间的房屋买卖提供居间服务，居间服务费为132000元。
同日，孙艳、吴炜炜、中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定：中融信公司为孙艳与吴炜炜之间的房屋买卖提供保障服务，保障服务费为21900元。
上述合同签订后，吴炜炜向孙艳支付了房屋定金50万元，向链家经纪公司支付了居间服务费13.2万元、向中融信公司支付了保障服务费2.19万元、代收评估费600元。
合同履行过程中，由于需办理房屋解押，孙艳要求链家经纪公司进行垫资赎楼，经各方磋商，2016年3月11日，吴炜炜向中融信公司支付了担保评审费、代收款、代收平台服务费共计99935元，后因垫资赎楼事宜未能办理成功，中融信公司将该笔费用退还给了吴炜炜。
2016年3月19日，吴炜炜给付首付款48万元至理房通公司的资金托管账户，该笔首付款未给付孙艳。在诉讼过程中，理房通公司将该笔款项返还给吴炜炜。
2016年3月29日，孙艳自行将涉案房屋的解除抵押手续办理完毕。
2016年4月1日，吴炜炜诉至一审法院，要求继续履行合同，审理过程中，2016年4月25日，吴炜炜当庭变更诉讼请求，要求解除双方的房屋买卖合同。
本案庭审中，吴炜炜主张孙艳在合同履行过程中存在擅自提高房屋价格的行为，为此，吴炜炜向一审法院提交了相关录音、短信、微信聊天记录予以证明，孙艳对上述证据的真实性予以认可。上述证据显示，孙艳在履行合同过程中屡次直接或通过链家经纪公司间接向吴炜炜提出由吴炜炜承担孙艳解除房屋抵押所发生的借款利息的要求。孙艳主张合同未能正常履行的原因在于链家经纪公司未能按照合同约定履行垫资赎楼义务，链家经纪公司构成违约，其在与链家经纪公司、吴炜炜磋商的过程中只是要求追究链家的违约责任，并无擅自涨价的意思表示，系链家经纪公司与吴炜炜串通合谋将合同不能履行的责任强加给其本人。
现吴炜炜诉至法院，要求：1.依法判令解除吴炜炜、孙艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.依法判令孙艳向吴炜炜单倍返还定金50万元；3.依法判令孙艳返还吴炜炜居间服务费13.2万元、保障服务费2.19万元、评估费600元，同时判令孙艳向吴炜炜赔偿上述款项自支付之日起至孙艳偿还之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失；4.依法判令孙艳向吴炜炜支付违约金120万元；5.依法判令孙艳赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元。孙艳同意解除合同及返还定金50万元，不同意吴炜炜的其他诉讼请求。孙艳主张其并未违约，不同意支付违约金，且违约金也过高。吴炜炜主张其损失主要为房屋差价损失。审理中，经吴炜炜申请，一审法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋在2016年4月25日的市场价值进行评估，北京北方房地产咨询评估有限责任公司于2017年8月9日出具（京）北方（2017）（估）涉字第074号《房地产估价报告》，估计结果：涉案房屋在2016年4月25日的市场价值为7447865元。吴炜炜为此支付评估费16896元。
一审法院认为
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙艳与吴炜炜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于孙艳在合同履行过程中就房屋解押产生的费用及利息提出的主张是一般的合同磋商，还是变相提高房屋价格。对此，法院认为，合同的磋商主要发生在双方协商订立合同的过程中，合同订立后双方当事人即应当按照合同约定或法律规定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同，当然，在合同履行过程中也不排除当事人通过磋商对原合同内容进行补充或者变更的情况，但一般限于双方订立合同时未能约定或预见的情况，并应在平等自愿的前提下及协商一致的基础之上。具体到本案，孙艳、吴炜炜双方在订立合同时对于涉案房屋存在抵押的事实明确知晓，对于解除抵押可能发生的融资赎楼利息费用亦能够预见。而双方就房屋买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中对房屋价款及应由买房人承担的交易费用进行了明确约定，其中并不包含上述融资赎楼利息费用。在房屋买卖合同法律关系中，解除房屋抵押系房屋出卖人一方的义务，在合同不存在相反约定的情况下，解除房屋抵押发生的融资费用理应由房屋出卖人自行承担。而本案卖房人孙艳屡次直接或间接向买房人吴炜炜提出由后者承担融资赎楼利息的要求，并且在吴炜炜明确表示拒绝后仍然反复以此为由拖延履行合同，孙艳的行为应认定为擅自变相提高房屋交易价格的根本违约行为，吴炜炜要求解除合同，存在合同及法律依据，双方的合同自吴炜炜变更诉讼请求要求解除合同的通知到达孙艳之日即2016年4月25日解除。吴炜炜要求孙艳返还50万元定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。孙艳构成根本违约，应当按照合同约定支付违约金，吴炜炜要求孙艳支付违约金120万元的诉讼请求，具有合同依据，数额合理，未过分高于其损失，法院予以支持。综合考虑合同履行情况、吴炜炜付款情况、孙艳过错程度、吴炜炜的损失等相关因素，吴炜炜主张的违约金已足以弥补其损失，故对吴炜炜要求孙艳赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失150万元的诉讼请求，法院不予支持。吴炜炜要求孙艳赔偿居间服务费、保障服务费、评估费及其利息，由于该部分费用系链家经纪公司和中融信公司收取，而房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，故吴炜炜应向链家经纪公司和中融信公司主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向孙艳主张权利，对吴炜炜的此项诉讼请求，法院暂不予处理。需要指出的是，孙艳在本案审理中一再提及系链家经纪公司不履行垫资赎楼义务构成违约，从而导致房屋买卖合同履行过程中产生争议，但这属于孙艳与链家经纪公司之间的另一法律关系，与吴炜炜无关，如孙艳认为链家经纪公司构成违约或对其造成损失，可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认吴炜炜与孙艳签订的位于北京市西城区XXX305号二区5、7、8号楼8号楼19A房屋的房屋买卖合同及补充协议于二○一六年四月二十五日解除；二、自判决生效之日起七日内，孙艳退还吴炜炜购房定金五十万元；三、自判决生效之日起七日内，孙艳支付吴炜炜违约金一百二十万元；四、驳回吴炜炜的其他诉讼请求。如果孙艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，经查，2016年4月1日，一审法院立案受理吴炜炜与孙艳、第三人链家经纪公司、中融信公司、链家网公司、理房通公司房屋买卖合同纠纷一案后，于2016年6月作出（2016）京0102民9899号民事判决，吴炜炜不服该判决，上诉至本院，本院于2016年12月作出（2016）京02民终7328号民事裁定书，裁定撤销前述判决，发回重审，遂成本案。
二审法院查明
吴炜炜在本案二审中提交发回重审之前的庭审笔录及链家经纪公司工作人员孙庆喜的证言，拟证明孙庆喜在发回重审之前的庭审中作为证人出庭作过证，其证言在发回重审之前的庭审中也质过证，孙庆喜的证言可以证明孙艳未告知吴炜炜房屋解押。孙艳对庭审笔录的真实性予以认可，认可孙庆喜之前出过庭，也提交过证言，但对孙庆喜的证言本身不认可。链家经纪公司认可该证言系其公司所出，对上述庭审笔录亦予以认可。中融信公司、链家网公司、理房通公司均对上述庭审笔录予以认可。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为
本院认为，孙艳与吴炜炜就涉案房屋所签房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。根据双方所签协议的约定，孙艳负有解除涉案房屋抵押的义务。而双方所签协议并未约定解除抵押所发生的融资费用由吴炜炜负担，故孙艳屡次直接或间接向买房人吴炜炜提出由后者承担融资赎楼利息的要求，并且在吴炜炜明确表示拒绝后仍然反复以此为由拖延履行合同，孙艳的行为应认定为擅自变相提高房屋交易价格的根本违约行为，吴炜炜要求解除合同，并要求孙艳返还定金及支付违约金的诉请于法有据，一审法院予以支持，并无不当。孙艳所持其不存在擅自涨价的行为及吴炜炜的损失与孙艳无关等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院难以采信。孙艳上诉主张链家经纪公司不履行垫资赎楼义务构成违约，从而导致房屋买卖合同履行过程中产生争议，但该理由系属孙艳与链家经纪公司之间的另一法律关系，其以此为由拒绝向吴炜炜支付违约金缺乏法律依据，本院难以支持。如孙艳认为链家经纪公司构成违约或对其造成损失，可通过其他途径另行解决。
综上所述，孙艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由孙艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王佳
审判员王金龙
审判员霍翠玲
二〇一八年八月二十八日
法官助理刘慧超
书记员孙辰姝
书记员刘梦蕊
